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2015年3月20日，中科招商正式登陆新三板，首次发行价格为10.83元/股，股票发行总额为约1.48亿股。不到一个月，中科招商股价攀升至108.99元，市值达1300亿。明星公司遇到资本市场的牛市，中科招商自然受到投资人的追捧。中科招商在挂牌新三板前后曾进行过三次现金定向发行，共募集资金近90亿元。

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本研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策等具有参考价值。摘要研究背景与分析框架：房地产市场进入总量平衡、区域分化的城市群时代。1）背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群都市圈时代。中国20-50岁人口于2013年见顶，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。在中长期，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。从区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显。2）分析框架：基本面分析趋势，市场面分析时机。基本面分析是城市发展潜力研判的核心，关键在于研判人口，逻辑链条是：人随产业走，产业决定城市兴衰，规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。我们在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力，以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度，共涉及23个指标。在市场面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场热度，以在基本面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测，准确度为75%。

从区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显。在住房短缺时代，城市的发展潜力差异不大，但在住房总体平衡时代，城市的发展潜力则呈明显不同。住房存量套户比低、产业活力强、人口持续流入的城市显然更具发展潜力，而住房存量套户比高、产业不振、人口持续流出的城市缺乏发展潜力。在这一背景下，研判不同城市的发展潜力至关重要。从国际和中国经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。虽然中国从2006年“十一五”规划开始提出以城市群作为城镇化的主体形态，但明显推进城市群建设则开始于2014年启动的新型城镇化建设，19个城市群规划相继出台。2018年11月，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》要求，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。鉴于当前多数城市群发育不成熟，中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和抓手。2019年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，要求以同城化为方向建设1小时通勤圈，标志着中国进入城市群都市圈时代。事实上，过去几年一二三四线城市房价走势明显分化，正是城市发展潜力呈明显差异的直接表现。一二线城市房价因人口大幅流入、土地供给不足在2015-2016年暴涨；三四线城市一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大涨。

在技术面上，4小时图20SMA继续上升，低于现价，已经突破100SMA，即将突破200SMA，暗示将进一步上扬。动能指标上升至周内新高，RSI继续整理于超买区域下方，目前位于64；均显示汇价风险偏上行，有测试2月28日高点1.1419的风险。

如何评价购房摇号新规？从本质上看，“购房摇号”是对楼市限价政策的升级。自“房子是用来住的、不是用来炒的”房地产定位提出以来，地方政府逐渐担负起楼市调控的主体责任。各地在因城施策、不断完善调控政策的过程中，楼市限价成为被普遍采用的调控手段。这对抑制热点城市房价过快上涨发挥了直接且重要的作用，对投资、投机性需求起到了遏制作用，有利于形成比较稳定的市场预期。